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國新觀點| 邁入萬億時代的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),，路在何方,？

日期：2020-04-15 15:59:00  

文｜朱蓉蓉，國新未來科學(xué)技術(shù)研究院研究員



受國內(nèi)外復(fù)雜形勢及突發(fā)疫情等因素影響,，我國經(jīng)濟(jì)下行壓力進(jìn)一步加大,，地方政府對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的訴求更加迫切,。同時，面對“房住不炒”的主基調(diào)以及高昂的土地,、融資成本等挑戰(zhàn),，以產(chǎn)城融合為特色的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)受到多方關(guān)注。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵及發(fā)展歷程是什么,？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)運營模式有哪些,？行業(yè)發(fā)展趨勢如何？為了厘清這些問題,，國新未來科學(xué)技術(shù)研究院展開了相關(guān)研究,。


內(nèi)涵：

實現(xiàn)區(qū)域“產(chǎn)、城、人”有效聚合和可持續(xù)發(fā)展

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以產(chǎn)業(yè)為內(nèi)核,、地產(chǎn)為載體,，通過政府、企業(yè),、運營商和參與者開展與生產(chǎn),、生活相關(guān)的一系列經(jīng)濟(jì)和社會活動的要素融合體，實現(xiàn)區(qū)域“產(chǎn),、城,、人”的有效聚合和可持續(xù)發(fā)展。


傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)VS現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

資料來源：國新未來科學(xué)技術(shù)研究院《2019年中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)總結(jié)及2020年展望》


階段：

伴隨40年兩化進(jìn)程,，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)歷經(jīng)五個發(fā)展階段

從1979年我國第一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)-蛇口工業(yè)區(qū)成立以來,，我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展可分為以下五個階段：一是改革開放初期的起步階段，主要包括工業(yè)園區(qū),、出口特區(qū)的設(shè)立,；二是工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期的探索推廣階段,，包括我國加入WTO前后的兩代園區(qū),；三是穩(wěn)步推進(jìn)時期的整頓階段，以國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知》為標(biāo)志,；四是轉(zhuǎn)型升級階段,，民營資本助力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從地域?qū)傩韵蚱髽I(yè)屬性轉(zhuǎn)變，隨后提出“產(chǎn)城融合”的理念,；五是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革時期的多元融合階段,，包括市場參與主體的融合、產(chǎn)城人融合等,。


我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段

資料來源：國新未來科學(xué)技術(shù)研究院《2019年中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)總結(jié)及2020年展望》


模式：

五類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營模式

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和演進(jìn)均離不開政府,、運營商、進(jìn)駐企業(yè)這三大主體,，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將傳統(tǒng)的政府-企業(yè)二元對抗博弈結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變成“政府-企業(yè)-運營商”三元協(xié)調(diào)穩(wěn)定結(jié)構(gòu),。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要有土地開發(fā)及增值、物業(yè)租售,、物業(yè)經(jīng)營,、資產(chǎn)融資和政府補償五個盈利點。在此基礎(chǔ)上,，各產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)形成五種主要的運營模式,，這些模式各有千秋，但也存在一些劣勢,，如開發(fā)經(jīng)營周期長,、資本方退出難等,。


產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要運營模式

資料來源：賽迪顧問《2019中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)報告：企業(yè)業(yè)務(wù)模式與創(chuàng)新實踐白皮書》、華夏幸?！懂a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式與市場分析》,，國新未來科學(xué)技術(shù)研究院綜合整理

2019年總結(jié)：

環(huán)境持續(xù)優(yōu)化，規(guī)模首破萬億

從政策環(huán)境來看,，規(guī)劃利好頻出,，用地和園區(qū)管理規(guī)范化，重點城市產(chǎn)業(yè)正加速向中高端轉(zhuǎn)型,。從市場現(xiàn)狀來看,，2019年全國148家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商營業(yè)收入首次突破萬億，總部集中在一線及強二線,，且集中布局5G,、云計算、人工智能,、文旅,、智能制造、汽車,、醫(yī)養(yǎng)健康七大新興產(chǎn)業(yè),。


2020年展望：

行業(yè)增勢可觀，新模式助力高質(zhì)量發(fā)展

根據(jù)過去5年營業(yè)收入的平均增速12%,，預(yù)計2020年全國148家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商營業(yè)收入約1.15萬億,。中長期政策仍以區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展為方向，企業(yè)據(jù)此集中布局優(yōu)質(zhì)都市圈,，中新獲IPO、招商REITs上市等助力園區(qū)融資渠道更加多元化,，但招商能力和運營能力仍是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的立身之本,。未來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極響應(yīng)國家號召,，努力培育新產(chǎn)業(yè),、新業(yè)態(tài)、新模式,，為我國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化注入新動能,。

注：本文中2014-2018年全國148家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商營業(yè)收入來自方升研究，2019-2020年數(shù)據(jù)為國新未來科學(xué)技術(shù)研究院預(yù)估數(shù)據(jù),，僅供參考,。

美編：許園惠哲